FII com dividend yield no topo: o rendimento se sustenta?
Separei os fundos imobiliários que pagavam mais que quase todos os outros. Em 12 meses, renderam menos da metade de um FII qualquer.
Um FII pagando 1,2% ao mês enquanto os outros pagam 0,8%.
Para muita gente, a conta acaba aí. Rende mais, é melhor. Por que eu ficaria com o fundo que paga menos?
Só que um rendimento muito acima do resto quase nunca é presente. Na maioria das vezes, é um aviso.
E o aviso costuma estar escrito no próprio número.
O que é dividend yield, e por que ele engana
O dividend yield (ou DY) é quanto o fundo pagou de rendimento nos últimos 12 meses dividido pelo preço da cota hoje.
Repare nas duas pontas da conta. Em cima, o que já foi pago. Embaixo, o preço de hoje.
O DY pode subir por dois motivos. O bom: o fundo passou a pagar mais. O ruim: a cota caiu. E quando a cota cai muito, é porque muita gente vendeu, e muitas vezes vendeu porque acha que aquele rendimento não vai continuar.
O número olha para trás. O preço olha para frente.
Um fundo de papel com um devedor atrasando ainda mostra o DY dos meses em que o devedor pagava em dia. Um fundo de tijolo prestes a perder o maior inquilino ainda mostra o aluguel do contrato antigo. O DY está alto exatamente porque o mercado já desconfiou e derrubou a cota. Quem compra pelo número está comprando o passado.
E a cabeça adora isso. O rendimento mensal é concreto, cai na conta, dá para ver. O risco de corte é abstrato, futuro, uma possibilidade. A gente troca com facilidade uma possibilidade ruim lá na frente por um dinheiro certo agora. É o mesmo mecanismo de quem pega empréstimo caro para ter a coisa hoje.
Yield no topo, retorno pela metade
Usei a base do Quantor de FIIs: todos os fundos com pelo menos R$ 1 milhão negociado por dia, mês a mês, de janeiro de 2012 a setembro de 2025, incluindo os que depois deixaram de existir. Para cada mês, medi o retorno total dos 12 meses seguintes, com os rendimentos reinvestidos.
| Situação | Casos | Mediana em 12 meses | Bateu o CDI | Caiu mais de 20% |
|---|---|---|---|---|
| FII qualquer | 6.167 | +6,5% | 38% | 5% |
| DY entre os 10% mais altos de todos os FIIs do mês | 674 | +3,1% | 30% | 13% |
| Rendimento por cota caindo (10% ou mais em 12 meses) | 1.164 | +4,8% | 35% | 9% |
O fundo com o DY no topo do mercado rendeu +3,1% em 12 meses na mediana, contra +6,5% de um FII qualquer. Menos da metade. Só 30% bateram o CDI. E 13% caíram mais de 20% em um ano, mais que o dobro do fundo qualquer. Os 10% piores casos perderam 25% ou mais.
Isso já com os rendimentos altos somados ao retorno. O que o fundo pagou a mais não compensou o que a cota perdeu.
Na lista dos piores aparecem nomes que muita gente conheceu pelo rendimento: CACR11 (−81% a partir de julho de 2025), HCTR11 (−65% a partir de setembro de 2022), XPCM11 (−64% a partir de janeiro de 2021), DEVA11 (−52%).
Fiz também a conta de outro jeito: todo mês, separei os fundos em cinco grupos pelo DY, do mais baixo ao mais alto. O grupo de menor DY rendeu +7,5% na mediana. O de maior DY, +4,4%, o pior dos cinco.
O rendimento continuou?
A segunda pergunta é a que mais importa para quem compra FII para viver de renda: aquele rendimento alto se manteve?
Para responder, usei um teste que fizemos na nota de FIIs do Quantor, de janeiro de 2019 a setembro de 2025 (5.372 casos). "Cortou" quer dizer que, um ano depois, o rendimento de 12 meses estava mais de 10% abaixo do de hoje.
A primeira versão da nota dava pontos para DY alto. Os fundos com a melhor pontuação nesse quesito cortaram o rendimento em 36% das vezes no ano seguinte. Os de pior pontuação, em 11%. Exatamente o contrário do que se esperava.
Quando a nota passou a premiar outra coisa (rendimento que não encolheu, que não teve corte recente, que varia pouco de um mês para o outro e que é coberto pelo resultado do fundo), a ordem se inverteu: os fundos com a melhor pontuação cortaram em 16% das vezes, e os de pior pontuação, em 31%.
Ou seja: o que avisou se o rendimento ia continuar não foi o tamanho dele. Foi a estabilidade dele.
Alto em relação a quê?
Nem todo DY alto é armadilha. Depende de alto em relação a quê.
Quando o DY do fundo está entre os 10% mais altos da própria história (e não do mercado inteiro), o resultado foi outro: mediana de +10,8% em 12 meses, 77% positivos. Mas nos mesmos meses o IFIX, o índice dos fundos imobiliários, rendeu +10,8% também. Em outras palavras, isso acontecia quando o setor inteiro estava com a cota no chão, normalmente com o juro alto. O fundo não foi especial. O momento foi.
E entre os melhores casos do DY no topo do mercado também houve ganhos grandes: HCTR11 comprado em março de 2020 rendeu +75% em 12 meses. O mesmo HCTR11 que, comprado em setembro de 2022, perdeu 65%. O fundo era o mesmo. O que mudou foi o que estava acontecendo com os devedores.
Um cuidado com os números: os casos se sobrepõem. O mesmo fundo entra em meses seguidos enquanto o DY continua no topo. Os 674 casos vêm de 75 fundos.
Estabilidade pesa mais que tamanho
Rendimento muito acima do mercado é uma pergunta: por que a cota caiu tanto?
Antes de olhar quanto o fundo paga, eu olharia se o rendimento por cota vem encolhendo, se teve corte recente e se o resultado do fundo cobre o que ele distribui.
Rendimento estável e coberto pesou mais, nos testes, do que rendimento alto.
E o retorno que importa é o total: rendimento mais o que aconteceu com a cota.
