O FII médio contra o CDI: a janela decide a resposta

Em 1 minuto

• De dezembro de 2016 a setembro de 2026, o IFIX rendeu 7,4% ao ano e o CDI, 8,2% depois do imposto: o mercado de FII inteiro ficou um pouco atrás do dinheiro parado.
• A mesma pergunta tem respostas opostas por bloco: 19,7% contra 7,4% em 2017–2019, −3,6% contra 6,4% em 2020–2022, 7,5% contra 13,0% de 2023 a 2026.
• Nas 130 janelas de cinco anos desde 2010, o IFIX ganhou do CDI líquido em 65. Quem mostra só uma janela está escolhendo a conclusão.

Ao fim desta aula você vai saber

• Comparar um FII com a régua certa: o CDI depois do imposto, em retorno total
• Desconfiar de qualquer estudo de FII que não diga de quando até quando
• Calcular, com o seu próprio fundo, se ele pagou o risco que você correu

A tese: o FII médio empatou com o CDI, e a janela decide quem parece ter ganhado

Quase todo mundo entra em fundo imobiliário pela mesma porta: paga todo mês, é isento e tem um imóvel por trás. O argumento esquece a única pergunta que importa para quem tem dinheiro: comparado com o quê?

O dinheiro que vai para um FII poderia estar num título que acompanha o CDI, sem oscilar. Para o FII valer o susto, ele precisa render mais que isso. E aqui está a surpresa desta aula: medido com honestidade, o mercado de FII inteiro ficou perto do CDI depois do imposto, um pouco atrás. A impressão de que FII "sempre ganha" ou "sempre perde" vem quase toda do período que alguém escolheu mostrar.

A ideia: Toda resposta sobre FII contra o CDI vem com uma janela escondida. Antes de aceitar a conclusão, pergunte de quando até quando.

O mecanismo: três forças que mudam a resposta

1. O que conta é o retorno total, não o rendimento. Retorno total é a variação da cota mais os rendimentos, reinvestidos. Um fundo que paga 1% ao mês e cai 20% no ano não rendeu 12%. O IFIX, o índice de FIIs da B3, já é calculado assim: ele soma os rendimentos à cota. Por isso é a régua certa para o mercado inteiro, e o extrato com a soma dos rendimentos não é.

2. A régua justa é o CDI depois do imposto. O rendimento de FII é isento para a pessoa física. Um CDB ou um título que paga o CDI tem imposto de renda: 15% sobre o ganho em aplicações de mais de dois anos. Comparar FII com o CDI bruto é injusto com o FII. Comparar com o CDI líquido é a conta certa. O módulo 7 mostra que o FII também paga imposto, de 20% sobre o ganho na venda da cota.

3. O ponto de partida decide mais que o fundo. O preço de um FII de tijolo reage ao juro como o de um título longo (o módulo 4 mostrou por quê). Quem começa a contar logo depois de uma queda forte das cotas, com juro alto prestes a cair, pega a subida. Quem começa no topo, com juro baixo prestes a subir, pega a descida. O mesmo fundo, a mesma gestão, conclusões opostas.

Os números de 2017 a 2026

7,4% ao ano no IFIX, de dez/2016 a set/2026, com rendimentos · 8,2% ao ano no CDI depois de 15% de imposto (9,2% bruto) · −33,3% a pior queda do IFIX, de 03/01 a 23/03/2020

Em reais: R$ 10 mil no IFIX no fim de 2016 viraram R$ 20.139 em setembro de 2026. No CDI, já tirando o imposto, R$ 21.617. A inflação do período foi de 5,0% ao ano, então os dois ganharam dela, e o FII pagou essa diferença com uma queda de um terço no caminho.

O índice não é tudo. Nos testes do Quantor com a base própria de FIIs da B3, que inclui os fundos que deixaram de existir (578 fundos, 177 deles encerrados até setembro de 2026), as outras formas de "comprar o mercado" deram o mesmo recado:

Jan/2017 a set/2026	Ao ano	Depois do IR
CDI	9,2%	8,2%
Todos os FIIs líquidos, pesos iguais	7,8%	7,4%
Comprar a carteira do IFIX e segurar	7,8%	cerca de 7,8%
Os 10 FIIs mais líquidos	8,5%	7,8%

FIIs líquidos: os que negociam mais de R$ 1 milhão por dia. Números dos testes do Quantor, publicados em setembro de 2026.

Incluir os fundos que acabaram importa. Um estudo feito só com os FIIs vivos hoje esquece justamente os que deram errado e sai otimista. É o viés de sobrevivência, e a aula 5 deste módulo mostra o tamanho dele.

Ano a ano, a resposta muda de sinal

Ano	IFIX	CDI	Diferença
2012	+35,0%	8,4%	+26,6
2013	−12,6%	8,1%	−20,7
2014	−2,8%	10,8%	−13,6
2016	+32,3%	14,0%	+18,3
2017	+19,4%	9,9%	+9,5
2019	+36,0%	5,9%	+30,0
2020	−10,2%	2,8%	−13,0
2022	+2,2%	12,4%	−10,2
2023	+15,5%	13,0%	+2,5
2024	−5,9%	10,9%	−16,8
2025	+21,1%	14,3%	+6,8
2026 (até set)	−0,5%	10,5%	−11,0

IFIX de fim de ano a fim de ano (B3); CDI do Banco Central (série 4391). Diferença em pontos.

De 2011 a 2025, o IFIX ganhou do CDI em 7 dos 15 anos. Os anos bons foram muito bons (2012, 2016, 2019) e os ruins vieram em sequência (2013–2014, 2020–2022). Nenhum ano diz nada sobre o seguinte.

A janela engana: o mesmo mercado, três conclusões

Separe o período em blocos e a pergunta "FII bate o CDI?" ganha três respostas:

Bloco	IFIX ao ano	CDI ao ano	O que aconteceu com a Selic
2017–2019	19,7%	7,4%	caiu de 13,75% para 4,5%
2020–2022	−3,6%	6,4%	pandemia, depois alta até 13,75%
2023–set/2026	7,5%	13,0%	entre 10% e 15%

Agora imagine dois investidores. Em janeiro de 2022, o primeiro olhava os cinco anos anteriores e via o IFIX a 8,5% ao ano contra 5,1% do CDI líquido. Por que alguém ficaria no CDI? Em setembro de 2026, o segundo olhava para trás e via o contrário: 6,3% do IFIX contra 11,3% do CDI líquido. Por que alguém teria FII? Os dois usam dados verdadeiros. Os dois estão errados em generalizar.

Antes de continuar: Pegue todas as janelas de cinco anos possíveis desde o fim de 2010, começando em cada mês. Em quantas o IFIX rendeu mais que o CDI depois do imposto?

a) Em quase todas: FII é renda variável e ganha no longo prazo · b) Em cerca de metade · c) Em menos de uma em cada cinco

Resposta: Em cerca de metade. Em 65 de 130 janelas: exatamente metade. A diferença foi de −8,0 a +10,5 pontos por ano, só mudando o mês de partida. Contra o CDI bruto, o IFIX ganhou em 51 (39%).

A tabela das janelas móveis é o argumento mais forte desta aula. Cinco anos parece prazo longo, o tipo de prazo em que "o longo prazo resolve". Em FII, de 2010 para cá, não resolveu: a mediana da diferença contra o CDI líquido foi de 0,0 ponto por ano. Metade das pessoas que seguraram cinco anos ganhou do dinheiro parado; a outra metade perdeu, e o que separou uma da outra foi o mês em que começaram.

Olhando o período mais longo disponível, de dezembro de 2010 a setembro de 2026, o IFIX rendeu 8,8% ao ano e o CDI líquido, 9,0%. R$ 10 mil viraram R$ 37.552 contra R$ 39.130. Quase quinze anos, e a diferença ficou em 0,2 ponto por ano, a favor do dinheiro parado.