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Entender a empresa · fase 3

FIIs sem ilusão

Tijolo, papel e o yield que parece bom demais — como o juro decide tudo.

8 aulas40 min de leituranível basepor Vinícius Rosa

O que é um FII de verdade, tijolo × papel × fundo de fundos, vacância e cap rate, P/VP e o desconto que não fecha, o yield alto que é devolução de capital, alavancagem, juros e IFIX, tributação e como o Quantor pontua um FII.

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As aulas

  1. 01FII: o imóvel que o mercado precifica como título longoVocê compra um pedaço de galpão, mas quem decide o preço da cota é o juro. Por isso o fundo cai sem nenhum inquilino sair — e por isso ele ainda tem comprador pagando menos que a Selic.5 min · texto completo aberto
  2. 02Tijolo, papel e fundo de fundos: três riscos com o mesmo nomeNo extrato, o rendimento de um galpão e o juro de um empréstimo imobiliário chegam iguais. Quando a Selic foi de 2% para 13,75%, um fundo de papel subiu 13% e um de escritórios caiu 22%.5 min · texto completo aberto
  3. 03Vacância e cap rate: o aluguel que sustenta a cotaUm prédio que rende 8% ao ano cheio rende 6,4% com um quinto vazio — menos que os 7,62% acima da inflação que o Tesouro IPCA+ de 10 anos pagava sem inquilino nenhum.5 min · trecho aberto
  4. 04P/VP em FII: o desconto que não fechaEm setembro de 2026, 85 dos 93 FIIs negociavam abaixo do valor patrimonial. Não é promoção coletiva — é o mercado usando uma taxa diferente da do laudo. Saber qual é a causa decide se o desconto um dia fecha.5 min · trecho aberto
  5. 05O yield de 15% em FII: quando o rendimento é o seu dinheiro voltandoO CACR11 mostrava 68% de yield em setembro de 2026. Nos mesmos 12 meses, pagou R$ 10,35 por cota e viu a cota cair R$ 22,31. O extrato só registra a primeira metade da história.5 min · trecho aberto
  6. 06Juros e IFIX: por que o FII é um título de duration longaCom a Selic caindo de 14,25% para 4,5% entre 2016 e 2019, a cota do HGLG11 subiu 129%. Com a Selic subindo de 2% para 13,75% em 2021–22, caiu 9% — e a do KNCR11, fundo de papel em CDI, subiu 13%.5 min · trecho aberto
  7. 07Alavancagem, CRI e o risco de crédito escondido no fundo de papelQuem compra um fundo de papel é credor de alguém que pegou dinheiro emprestado. Desde abril de 2021, a cota do KNCR11 subiu 12%; as do CACR11, DEVA11 e VSLH11 perderam de 74% a 86%. Mesma classe, devedores diferentes.5 min · trecho aberto
  8. 08Como o Quantor avalia um FII: valor, renda, sustentabilidade, portfólio e liquidezO CACR11 passa em todas as checagens de valor justamente porque a cota derreteu, e em nenhuma de renda pelo mesmo motivo. A Nota Fundamentos de um FII são 30 checagens em cinco fatias, e saber o que cada fatia pergunta é o que impede a nota de enganar você.5 min · trecho aberto

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Vinícius Rosacriador do Quantor · professor da AcademyProf. Vinícius RosaCriou o Quantor para ajudar as pessoas a investirem melhor. Trader há 20 anos, engenheiro e programador, autor de O Investidor de Fluxo.

Conteúdo educacional. O Quantor não recomenda compra nem venda de ativos; resultados passados não garantem resultados futuros. Decisões de investimento são de responsabilidade exclusiva do investidor.