Como o Quantor avalia um FII: valor, renda, sustentabilidade, portfólio e liquidez

A ideia: a nota resume, as fatias explicam

Nas aulas anteriores você aprendeu a desconfiar do yield alto, do P/VP baixo e do rendimento de fundo de papel. Agora vem a pergunta prática: quando o Quantor mostra uma nota para um FII, o que exatamente ela está medindo?

A Nota Fundamentos de um FII é a soma de 30 checagens, cada uma de sim ou não, divididas em cinco fatias de até 6. A nota vai de 30 (nenhuma checagem) a 85 (todas). As fatias existem para você ver onde o fundo é forte e onde é fraco antes que a média esconda a diferença. E cada fatia faz perguntas concretas, que você precisa conhecer para saber quando ela ajuda e quando ela pode enganar.

As cinco fatias de quatro fundos

Fundo	Valor	Renda	Sustentab.	Portfólio	Liquidez	Nota
HGLG11 (galpões)	4/6	5/6	6/6	6/6	6/6	80
KNCR11 (papel em CDI)	1/6	4/6	4/6	6/6	6/6	69
TGAR11 (híbrido)	6/6	2/6	3/6	5/6	4/6	67
CACR11 (papel)	6/6	0/5	3/5	4/6	2/6	59

O Resumo da tela Analisar papel em 29/09/2026. Quando falta dado para uma checagem, ela sai da conta: por isso algumas fatias são "de 5".

O HGLG11 é forte em quase tudo. O KNCR11 é forte em tudo menos em valor, porque negociava acima do patrimônio. E o CACR11 e o TGAR11 têm a fatia valor cheia ao lado das fatias mais vazias da tabela.

O que cada fatia pergunta

Valor olha o P/VP (o preço da cota dividido pelo patrimônio por cota) de seis jeitos: está abaixo de 1? Abaixo da mediana da própria história? No terço mais barato dela? Abaixo do segmento? Abaixo do mercado? Menor que há um ano? Desconto sempre soma ponto, inclusive o desconto de um fundo cujos devedores pararam de pagar.

Renda premia o rendimento que se repete, não o maior. O rendimento de 12 meses não encolheu? Pagou todo mês? Não houve corte de mais de 10% de um mês para o outro? O resultado cobre o que o fundo paga? E o dividend yield está na faixa normal do segmento, nem entre os 10% mais baixos nem entre os 10% mais altos? Yield no topo do segmento conta contra, porque quase sempre é a cota que caiu.

Sustentabilidade pergunta se o fundo distribui o que gera: distribuiu no máximo o resultado de 12 meses, sem semestre acima de 105%? Houve amortização (dinheiro devolvido que parece rendimento)? O resultado por cota caiu? O patrimônio por cota se manteve em 3 anos?

Portfólio muda com o tipo do fundo. No de tijolo: vacância, inadimplência, prazo dos contratos, quantos imóveis e inquilinos. No de papel: o patrimônio por cota ficou estável, sem nenhum mês de queda maior que 2% (o sinal de susto de crédito), e com caixa suficiente sem dinheiro parado. No fundo de fundos: se ele faz o que promete, com a maior parte do ativo em cotas de outros FIIs.

Liquidez é porte e giro: negocia R$ 1 milhão e R$ 5 milhões por dia? Negociou em todos os pregões? Tem R$ 500 milhões de patrimônio e 10 mil cotistas, e o número de cotistas não caiu? Diz se dá para entrar e sair.