Juros e IFIX: por que o FII é um título de duration longa

A ideia: o denominador manda

A aula 3 terminou com uma conta simples: o valor de um imóvel é o aluguel dividido pela taxa que o comprador exige. Se o aluguel fica parado e a taxa sobe, o valor cai. Se a taxa cai, o valor sobe.

Agora junte isso com o fato de que o aluguel de um galpão não tem data para acabar. Na renda fixa, a sensibilidade de um investimento ao juro tem nome: duration. Quanto mais longe no futuro estão os pagamentos, maior a duration, e mais o preço de hoje reage a cada mudança de taxa. Um título que vence em um ano quase não se mexe; um que paga por trinta anos balança muito.

Um FII de tijolo é um título de duration longa com um prédio como garantia. Por isso, o momento do ciclo de juro costuma pesar mais no seu resultado de alguns anos do que a escolha entre dois bons fundos.

Catorze anos de FIIs contra a Selic

Em cima, o preço da cota (base 100 em novembro de 2012, escala logarítmica, sem os rendimentos). Embaixo, a Selic e o juro real do Tesouro IPCA+ de 10 anos.

Repare nos dois painéis juntos. Entre 2013 e 2015, a Selic subiu de 7,25% para 14,25%, e as cotas de tijolo caíram. Entre 2016 e 2019, a Selic desceu até 4,5%, e elas subiram forte. A partir de 2021, o juro voltou a subir, e elas pararam de andar. O KNCR11, em amarelo, quase não se mexe o tempo todo: os CRIs dele são corrigidos pelo CDI, então a renda acompanha a Selic e a cota fica perto do valor de face.

Um aviso importante: esse gráfico é só de preço. Um FII paga quase todo o resultado todo mês, e esses rendimentos ficam fora das linhas. O retorno total de todos esses fundos foi bem maior do que as linhas mostram. O que o gráfico isola é justamente a parte que o juro move: o valor da cota.

Dois ciclos, dois filmes opostos

Verde: janeiro de 2016 a dezembro de 2019, com a Selic caindo. Azul: dezembro de 2020 a dezembro de 2022, com a Selic subindo. Só preço.

Ciclo de queda (jan/2016 a dez/2019, Selic de 14,25% para 4,5%). No preço da cota, o HGLG11 subiu 129%; o BTLG11, 117%; o KNRI11 e o HGRE11, 94% cada. O KNCR11 terminou praticamente onde começou. E a economia não ajudava os imóveis: parte desse período foi de recessão e escritórios vazios. A cota subiu porque o denominador caiu.

Ciclo de alta (dez/2020 a dez/2022, Selic de 2% para 13,75%). O HGLG11 caiu 9%; o BTLG11, 10%; o KNRI11, 14%; o HGRE11, 22%. O KNCR11 subiu 13%. Os galpões continuavam alugados. Mudou a taxa.

Os escritórios (HGRE11) caíram mais que os galpões no ciclo de alta, porque somaram o juro a uma vacância que já era alta.