Vacância e cap rate: o aluguel que sustenta a cota

A ideia: dois números sustentam a cota de tijolo

Na aula anterior você separou as três caixas. Agora vamos abrir a primeira, a do tijolo, e olhar o motor que a faz andar. Um fundo de imóveis vive de uma coisa só: o aluguel que entra, menos o que custa manter o prédio. Todo o resto — o valor da cota, o rendimento mensal, o desconto na bolsa — deriva disso.

Dois números resumem esse motor. A vacância diz quanto do imóvel está vazio. O cap rate diz quanto o imóvel rende por ano sobre o que ele vale. Quem entende os dois consegue fazer, sozinho, a conta que decide se o tijolo está pagando o risco que cobra.

A conta do cap rate

Comece pelo NOI (do inglês net operating income, a renda operacional líquida): o aluguel de um ano menos as despesas que o fundo paga e não repassa ao inquilino — condomínio e IPTU das áreas vagas, manutenção, corretagem na troca de inquilino.

O cap rate é o NOI dividido pelo valor do imóvel. Veja com um galpão ilustrativo de R$ 100 milhões:

À esquerda, o passo a passo do dinheiro. À direita, o rendimento do imóvel contra o do título público de 10 anos.

Com o prédio 100% ocupado, o aluguel líquido é de R$ 8,0 milhões por ano: 8 ÷ 100 = 8,0%. Agora suponha que 20% da área fique vaga. Somem R$ 1,6 milhão de aluguel, e sobra R$ 6,4 milhões: 6,4 ÷ 100 = 6,4%. E isso é otimista, porque a área vaga ainda gera custo (condomínio, IPTU) e o inquilino novo costuma negociar meses de carência.

Vacância não é um evento; é um desconto permanente sobre o aluguel prometido.

Contra o que o tijolo compete

O dono do galpão tem uma alternativa sem vacância, sem inquilino e sem reforma: o Tesouro IPCA+, que paga a inflação mais uma taxa fixa. Em 18 de setembro de 2026, o de 10 anos pagava 7,62% acima do IPCA.

A comparação justa é essa, e não com a Selic, porque o aluguel também costuma ser corrigido pela inflação. Um cap rate de 8% é, grosso modo, 8% "acima da inflação". Contra 7,62% do Tesouro, o prêmio por aguentar vacância, inquilino e manutenção é de menos de meio ponto. Com 20% vago, o prêmio fica negativo.

As faixas de cap rate citadas pelo mercado em 2025–26 ajudam a situar: lajes corporativas de alto padrão em São Paulo entre 7% e 8%, galpões logísticos entre 8% e 9,5%, shoppings entre 8% e 9%. Por muito tempo, um prêmio de 2 a 3 pontos sobre o título público foi o que compensou o risco do imóvel. Hoje ele está bem mais apertado.