CRI e CRA: o imóvel e o agro com risco de empresa

Em 1 minuto

• CRI e CRA são isentos de IR para pessoa física e não têm FGC: o risco é o de quem paga as parcelas, não o do imóvel ou da safra.
• No pulverizado, a série subordinada perde primeiro e a sênior só depois que ela acabou: o mesmo lastro gera dois investimentos opostos.
• Em março de 2026, cerca de R$ 5,7 bilhões em CRAs da Raízen entraram na reestruturação junto com as debêntures da empresa.

Ao fim desta aula você vai saber

• Descobrir quem paga um CRI ou CRA e se ele é corporativo ou pulverizado
• Fazer o gross-up de um título isento contra um tributado
• Calcular quanto cada série perde num calote do lastro

A tese: o nome é o setor, o risco é o devedor

CRI quer dizer Certificado de Recebíveis Imobiliários; CRA, Certificado de Recebíveis do Agronegócio. Os nomes lembram prédio e fazenda, coisas concretas, que se pode ver e tocar. Por isso muita gente trata o CRI como uma LCI com taxa melhor e o CRA como uma LCA com taxa melhor.

Não são. Uma LCI é dívida de um banco, com FGC. Um CRI não é dívida de banco, não tem FGC e não é um pedaço de imóvel. É o direito de receber parcelas que alguém deve: uma incorporadora, um shopping, uma rede de varejo que aluga lojas, milhares de compradores de lotes. Um CRA, o mesmo com dívidas ligadas ao agronegócio: uma usina, uma trading, uma cooperativa, produtores rurais.

A ideia: Antes de olhar a taxa de um CRI ou CRA, responda uma pergunta: quem paga as parcelas? O risco do título é o risco desse pagador, com isenção de imposto e sem FGC.

Como o título é montado

O processo se chama securitização. Uma securitizadora compra os recebíveis (as parcelas a receber) e emite o CRI ou o CRA com eles como lastro. Os recebíveis ficam num patrimônio separado: se a securitizadora quebrar, eles não se misturam com as dívidas dela. Um agente fiduciário acompanha o título em nome dos investidores, e o contrato costuma prever garantias: o imóvel alienado, a safra, recebíveis cedidos, a fiança dos sócios, um fundo de reserva.

Quem	O que faz	Do que protege
Devedor	paga as parcelas	é o risco principal do título
Securitizadora	monta e emite o título	o patrimônio separado protege do risco dela
Agente fiduciário	fiscaliza e representa os investidores	cobra o devedor e executa garantias
Garantias	imóvel, safra, recebíveis, fiança	ajudam a recuperar parte do dinheiro, com tempo

Tudo isso protege contra problemas na estrutura. Nada disso impede o devedor de não pagar.

O mecanismo: as três perguntas que definem o risco

1. Um devedor ou muitos? No CRI ou CRA corporativo, uma empresa (ou poucas) paga tudo. Na prática, o título é crédito daquela empresa, e se compara com a debênture dela ou de empresas parecidas, como na aula 2. Se ela parar de pagar, o título inteiro para. No pulverizado, o lastro são centenas ou milhares de contratos, como financiamentos de lotes ou de imóveis. Uma inadimplência isolada pesa pouco; o que importa é a média dos pagadores.

2. Em que lugar da fila você está? Muitas operações pulverizadas dividem o título em séries. A subordinada perde primeiro; a sênior só perde depois que a subordinada acabou. Quem compra a sênior tem um colchão. Quem compra a subordinada é o colchão, e por isso recebe taxa maior.

3. As garantias valem o quê, e em quanto tempo? Retomar um imóvel ou executar uma safra não acontece em semanas. Enquanto o processo corre, os pagamentos podem parar. A garantia muda quanto se recupera no fim, não se o título atrasa.

Para ver o peso da segunda pergunta, pense numa carteira pulverizada de R$ 100 milhões dividida em R$ 80 milhões de série sênior e R$ 20 milhões de subordinada, num cenário extremo em que nada do que atrasa é recuperado.

Antes de continuar: Nessa carteira, 10% do lastro dá calote e nada é recuperado. Quanto perde quem tem a série subordinada?

a) 10%, como todo mundo · b) Uns 12,5% · c) 50% · d) Tudo

Resposta: 50%. 50%: os R$ 10 milhões de perda caem inteiros sobre os R$ 20 milhões da subordinada. A sênior não perde nada.

Perda no lastro	A subordinada perde	A sênior perde
5%	25%	nada
10%	50%	nada
20%	tudo	nada
25%	tudo	6,25%

O mesmo lastro, a mesma inadimplência, e dois investimentos de natureza oposta. Na lâmina, os dois se chamam CRI.

A regra que mudou em 2024

Durante anos, o CRI e o CRA viraram um caminho para empresas de qualquer porte captarem com a isenção, desde que houvesse algum vínculo com imóvel ou agro: o aluguel das lojas de uma rede de varejo, a compra de insumos de uma indústria. O Conselho Monetário Nacional fechou boa parte dessa porta.

A Resolução CMN 5.118, de 01/02/2024, proibiu que CRI e CRA tenham como lastro títulos de dívida de companhias abertas cujo negócio principal não seja imobiliário (no CRI) ou do agronegócio (no CRA), e de instituições financeiras. Um mês depois, a Resolução CMN 5.121, de 01/03/2024, ajustou a regra: esclareceu que contratos comerciais, como aluguéis, compra e venda de imóveis e duplicatas, não são "títulos de dívida" e continuam podendo servir de lastro, e limitou a vedação do lado financeiro às instituições de conglomerados prudenciais e suas controladas.

Na prática, uma empresa aberta de outro setor não emite mais um CRI corporativo com uma dívida dela como lastro. Mas os títulos emitidos antes de 2024 continuam no mercado, e as empresas do próprio setor, inclusive as gigantes, seguem emitindo. A regra mudou quem pode emitir, não o risco de quem emite.

O peso da isenção

Pela Lei 11.033/2004 (art. 3º), o rendimento de CRI e CRA é isento de IR para pessoa física. A MP 1.303/2025, que propunha cobrar das novas emissões, perdeu a validade em 08/10/2025. O PL 5.369, apresentado em 22/10/2025, propunha 15% de IR sobre CRA e LCA e não foi aprovado; em 2026, a imprensa noticiou estudos do governo para cobrar IOF ou IR desses títulos, ainda sem proposta apresentada. Em outubro de 2026, a isenção vale. Confira antes de aplicar.

Antes de continuar: Um CRI isento paga CDI + 1% ao ano, com o CDI a 13,65%. Quanto um título tributado a 15%, por mais de dois anos, precisa pagar para empatar com ele?

a) 100% do CDI · b) Uns 108% do CDI · c) Uns 127% do CDI · d) Uns 150% do CDI

Resposta: Uns 127% do CDI. Cerca de 127% do CDI: os 14,79% ao ano do CRI, sem imposto, equivalem a 14,79 ÷ 0,85 = 17,40% num título tributado.

Faça a conta com um CRI a CDI + 1% ao ano, com o CDI de 26/10/2026, 13,65%. O rendimento é 1,1365 × 1,01 − 1 = 14,79% ao ano, sem imposto. Um título tributado, por mais de dois anos (15%), precisaria pagar 14,79 ÷ 0,85 = 17,40% ao ano para empatar: cerca de 127% do CDI. Um CRA a 95% do CDI, pela mesma conta, equivale a 111,8% do CDI tributado.

É por isso que CRIs e CRAs brilham na vitrine ao lado de um CDB. Mas a comparação honesta não é com o CDB de banco grande, que tem FGC. É com outros créditos de empresa depois do imposto, e com o piso do Tesouro. O que passar do empate é o prêmio pelo risco do devedor, e se julga como na aula 1.