FII e imposto: o rendimento é isento, a venda paga 20%, e o problema é outro

Em 1 minuto

• Isento é o rendimento mensal do FII, com quatro condições; a venda da cota com lucro paga 20% desde o primeiro real, sem isenção de R$ 20 mil.
• De 2017 a 2026, o imposto custou 1,0 ponto por ano ao CDI e 0,5 à carteira típica de FII: a isenção é real.
• Mesmo assim, o CDI terminou na frente, porque o FII já rendia menos antes do imposto.

Ao fim desta aula você vai saber

• Conferir se o rendimento do seu FII é mesmo isento
• Calcular o DARF da venda de cotas e medir o imposto em meses de renda
• Comparar FII e renda fixa líquido com líquido

A tese: a isenção do FII é real, só não é a tese

"FII é isento, o CDI paga imposto. Só isso já põe o FII na frente." É um dos argumentos mais repetidos a favor dos fundos imobiliários, e ele tem uma parte verdadeira. Para a pessoa física, o rendimento mensal do fundo chega sem imposto. Quando medimos quanto isso vale, a conta mostra a vantagem e mostra também o limite dela.

A ideia: A isenção é um bônus para escolher entre duas coisas que rendem o mesmo. Não é motivo para aceitar uma que rende menos.

A segunda metade da frase também costuma ser esquecida: isento é o rendimento; a venda da cota com lucro paga 20%, desde o primeiro real. O FII foi desenhado para quem recebe, não para quem gira.

O mecanismo: três regras do mesmo papel

1. O rendimento é isento com quatro condições ao mesmo tempo. A Lei 11.033/2004, no art. 3º, inciso III e § 1º, na redação dada pela Lei 14.754/2023, exige: as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado; o fundo tem no mínimo 100 cotistas; você não tem 10% ou mais das cotas nem direito a mais de 10% dos rendimentos; e você e as pessoas ligadas a você, juntos, não têm 30% ou mais. Faltou uma, o rendimento não é isento: a Ajuda do programa IRPF 2026 lembra que o rendimento distribuído pelo fundo sofre, nesse caso, 20% na fonte.

2. A venda paga 20%, sem degrau. O ganho na venda de cotas paga 20% (Lei 8.668/1993, art. 18, citado no Perguntas e Respostas IRPF 2026), no mesmo DARF 6015 das ações, até o último dia útil do mês seguinte. Não existe o limite de R$ 20 mil das ações (aula 1). Uma única venda de R$ 2 mil com R$ 200 de lucro já paga R$ 40.

3. A caixa do FII é separada. No programa da declaração, as operações com cotas de FII têm um demonstrativo próprio, com alíquota de 20%. O custo é a média ponderada das cotas, com corretagem e taxas somadas, e a perda na venda de cotas só abate ganho com cotas de FII, nunca com ações (aula 2).

Quanto o imposto custa, medido

Para responder em pontos por ano, rodamos as 120 carteiras da pesquisa de FIIs do Quantor, de janeiro de 2017 a setembro de 2026, antes e depois do imposto: 20% sobre cada ganho na venda de cotas, com prejuízos compensados entre FIIs; no CDI, 15% no resgate final.

Antes de continuar: De 2017 a 2026, quanto o imposto tirou por ano do CDI e da carteira do IFIX comprada e segurada?

a) Quase o mesmo nos dois: uns 0,5 ponto · b) 1,0 ponto do CDI e 0,06 do IFIX · c) 0,3 ponto do CDI e 1,0 do IFIX, por causa dos 20% na venda

Resposta: 1,0 ponto do CDI e 0,06 do IFIX. O CDI foi de 9,2% para 8,2% ao ano: 1,0 ponto. O IFIX comprado e segurado foi de 7,8% para 7,8%: 0,06 ponto. Quem não vende quase não paga.

Jan/2017 → set/2026, ao ano	Antes do imposto	Depois	Custo do imposto
CDI	9,2%	8,2%	1,0 ponto
Os 10 FIIs mais líquidos	8,5%	7,8%	0,7 ponto
Todos os FIIs líquidos	7,8%	7,4%	0,4 ponto
Os 10 maiores dividend yields	6,2%	5,6%	0,6 ponto
IFIX comprado e segurado	7,8%	7,8%	0,06 ponto

Na maior parte das 120 carteiras, o imposto custou entre 0,2 e 0,6 ponto por ano, com mediana de 0,5 e máximo de 0,8. Quem gira mais paga mais. Os FIIs de papel, que emprestam ao setor imobiliário, pagaram ainda menos que os de tijolo, cerca de 0,2 contra 0,5 ponto por ano: a cota de papel sobe pouco, e sobra pouco ganho de capital para tributar.

O imposto encurta a distância; não a inverte

Agora a parte que o argumento de venda pula. Antes do imposto, todos os FIIs líquidos perderam do CDI por 1,4 ponto ao ano (7,8% contra 9,2%). Depois do imposto, por 0,8 ponto (7,4% contra 8,2%). A vantagem tributária existe e reduziu a diferença quase pela metade. Só não foi suficiente.

R$ 215,7 mil R$ 100 mil no CDI, jan/2017 a set/2026, depois de R$ 20,4 mil de imposto · R$ 207,5 mil R$ 100 mil no IFIX comprado e segurado, depois de R$ 1,1 mil de imposto · R$ 8,2 mil o que o FII ficou atrás, pagando 18 vezes menos imposto

Em reais: R$ 100 mil aplicados em janeiro de 2017 chegaram a setembro de 2026 com R$ 236,1 mil antes do imposto no CDI e R$ 215,7 mil depois. Na carteira do IFIX, R$ 208,6 mil antes e R$ 207,5 mil depois. O problema do FII nessa janela foi render menos, antes de qualquer imposto. O módulo 5 mostra quanto essa conclusão depende da janela escolhida: nas janelas de cinco anos desde 2010, o IFIX ganhou do CDI líquido em metade delas.

A venda, em meses de renda

Um exemplo de conta. Você comprou 300 cotas a R$ 155 (R$ 46.500), e o fundo pagou R$ 1,25 por cota ao mês: R$ 375 por mês, R$ 4.500 no ano, isentos, um rendimento de 9,68% ao ano sobre o que você pagou. Depois vendeu as 300 cotas a R$ 172 (R$ 51.600). Ganho: R$ 5.100. Imposto: 20%, R$ 1.020.

Esses R$ 1.020 equivalem a 2,7 meses de rendimento (1.020 ÷ 375). É uma boa régua: antes de vender uma cota com lucro, pergunte quantos meses de renda o imposto vai levar, e se a troca compensa isso.

O giro é onde o imposto aparece. Numa posição de R$ 200 mil, quatro giros no ano com 3% de ganho cada geram R$ 24 mil de ganho e R$ 4.800 de imposto, e isso se os quatro derem certo, sem contar corretagem e a diferença entre o preço de compra e o de venda.