Ler um FII em cinco fatias: valor, renda, sustentabilidade, portfólio e liquidez

Em 1 minuto

• Um FII se lê em cinco fatias: valor, renda, sustentabilidade, portfólio e liquidez; cada uma responde a uma pergunta das aulas anteriores.
• A mesma queda de cota enche a fatia valor e esvazia a fatia renda: o CACR11 tinha 6 de 6 em valor e 0 de 5 em renda em 29/09/2026, e a média deu 53.
• A nota descreve o fundo, não prevê: o quinto com nota mais alta cortou o rendimento em 20% dos casos no ano seguinte, contra 30% no quinto mais baixo.

Ao fim desta aula você vai saber

• Ler as cinco fatias de um FII na ordem certa
• Reconhecer o desenho de um fundo em crise (valor cheio, renda vazia)
• Calcular a nota a partir das checagens e saber o que ela não mede

A tese: a nota resume, as fatias denunciam

As quatro aulas anteriores deram quatro perguntas: quanto a cota custa frente ao patrimônio, se o rendimento se repete, se o fundo paga o que gera, o que há dentro dele (imóveis vazios, devedores que atrasam) e se dá para entrar e sair. Juntar as quatro numa nota só é útil para ordenar uma lista. Para decidir, é perigoso.

O motivo é simples. Um fundo em crise costuma ser excelente numa fatia e péssimo em outra, e a média dos dois parece um fundo comum. Quem lê só a nota vê um número mediano; quem lê as fatias vê um fundo cuja cota despencou.

A ideia: A nota serve para ordenar uma lista. As fatias servem para entender um fundo. Decidir pela nota é deixar a média esconder a crise.

O mecanismo: três forças que fazem a média enganar

1. Cada fatia é um conjunto de perguntas de sim ou não. A Nota FII do Quantor tem cinco fatias com até seis checagens cada, todas com a regra escrita ao lado. A nota de cada fatia é a porcentagem das checagens aprovadas, e a nota do fundo é a média das fatias com dado, de 0 (nenhuma checagem) a 100 (todas). Quando falta dado para uma checagem, ela sai da conta; por isso algumas fatias aparecem "de 5".

2. A mesma queda de preço puxa duas fatias em sentidos opostos. Quando a cota de um fundo despenca, o P/VP cai, e a fatia valor, que pergunta se a cota está barata frente ao patrimônio, enche. Ao mesmo tempo, o dividend yield dispara para o topo do segmento e o rendimento por cota encolhe, e a fatia renda esvazia. Na média, um compensa o outro. É exatamente o fundo que mais precisa de atenção que fica com cara de mediano.

3. O portfólio muda de pergunta com o tipo de fundo. No tijolo, ele mede vacância, inadimplência, contratos e diversificação, os números da aula 3. No papel e no fundo de fundos, mede se o patrimônio por cota está estável e se o caixa é saudável, o sinal de crédito da aula 4. Comparar a fatia portfólio de um galpão com a de um fundo de CRI é comparar respostas a perguntas diferentes.

As cinco fatias, uma a uma

Valor olha o P/VP (preço da cota dividido pelo patrimônio por cota) de seis jeitos: abaixo de 1? Abaixo da mediana da própria história? No terço mais barato dela? Abaixo da mediana do segmento? Abaixo da mediana de todos os FIIs líquidos? Menor que há um ano? Desconto sempre soma ponto, inclusive o desconto de um fundo cujos devedores pararam de pagar.

Renda premia o rendimento que se repete, não o maior. O rendimento de 12 meses não encolheu frente aos 12 anteriores? Nenhum corte de mais de 10% de um mês para o outro? A variação mensal é pequena? O resultado cobre o que foi pago? Pagou todos os meses? E o dividend yield está na faixa normal do segmento, nem entre os 10% mais baixos nem entre os 10% mais altos? Yield no topo do segmento conta contra, porque quase sempre é a cota que caiu.

Sustentabilidade pergunta se o fundo distribui o que gera: no máximo o resultado de 12 meses, nenhum semestre acima de 105%, nenhuma amortização (dinheiro devolvido que parece rendimento), patrimônio por cota preservado em 3 anos, resultado por cota sem queda de mais de 10% e yield fora do topo extremo.

Portfólio, no tijolo: vacância física abaixo de 5%, financeira abaixo de 10%, vacância que não subiu mais de 2 pontos em um ano, inadimplência abaixo de 2% da receita, no máximo 25% da receita com contrato vencendo em 12 meses e pelo menos 5 imóveis. No papel: patrimônio por cota estável em 12 meses e sem nenhum mês de queda maior que 2%, caixa entre 3% e 20% do ativo, pouco em cotas de outros FIIs e patrimônio preservado em 3 anos.

Liquidez é porte e giro: negocia R$ 1 milhão e R$ 5 milhões por dia, negociou em todos os pregões de 3 meses, tem R$ 500 milhões de patrimônio, 10 mil cotistas, e o número de cotistas não caiu.

Quatro fundos, cinco fatias

Fundo	Valor	Renda	Sustent.	Portfólio	Liquidez	Nota
HGLG11 (galpões)	4/6	5/6	6/6	6/6	6/6	91
KNCR11 (papel em CDI)	1/6	4/6	4/6	6/6	6/6	71
TGAR11 (híbrido)	6/6	2/6	3/6	5/6	4/6	67
CACR11 (papel)	6/6	0/5	3/5	4/6	2/6	53

O Resumo da tela Analisar papel em 29/09/2026. Exemplos de leitura, não recomendação.

O HGLG11 é forte em quase tudo. O KNCR11 é forte em tudo menos valor, porque negociava acima do patrimônio, o que é normal num fundo de papel em CDI com crédito saudável. O TGAR11 e o CACR11 têm a fatia valor cheia ao lado das fatias de renda mais vazias da tabela.

Antes de continuar: Em 29/09/2026, a cota do CACR11 valia 0,16 do patrimônio, depois de cair de R$ 87 para R$ 14,86 em 52 semanas. Quantas das 6 checagens da fatia valor ele passou?

a) 0 de 6: o fundo estava em crise · b) 3 de 6 · c) 6 de 6

Resposta: 6 de 6. 6 de 6. O P/VP de 0,16 estava abaixo de 98% dos meses desde 2020, abaixo do segmento e do mercado. Na mesma tela, a renda tinha 0 de 5: o rendimento de 12 meses caiu 36% e o yield chegou a 69,7%, contra 14,3% típico do papel.

A mesma queda encheu uma fatia e esvaziou a outra, e a nota fechou em 53. Entre os 69 FIIs que negociavam mais de R$ 1 milhão por dia, a nota mediana era 76 e a maior, 93. O CACR11 estava a 23 pontos da mediana, uma distância que não grita. As fatias gritam.