Quando o FII acaba: 109 saídas e o último preço que mente

Em 1 minuto

• FII acaba: 109 saíram da bolsa de 2023 a setembro de 2026, por incorporação, fusão, liquidação ou troca de código.
• O último preço não é o que o cotista recebe: nas 34 incorporações lidas no documento, a diferença foi de −23% a +25%, e o valor recebido ficou perto do último patrimônio declarado.
• Um estudo que não lê o fim de cada fundo pode errar a mesma carteira em seis pontos por ano.

Ao fim desta aula você vai saber

• Calcular o que você recebe numa incorporação, com o fator de troca do fato relevante
• Reconhecer as quatro formas de um estudo de FII errar as saídas
• Saber onde ler e o que guardar quando o seu fundo anunciar o fim

A tese: o fim de um FII é onde os números mais mentem, para o cotista e para o estudo

Um dia você abre o aplicativo da corretora e o seu FII não está mais lá. No lugar aparecem cotas de outro fundo, com outro código, e às vezes um dinheiro na conta. Não foi erro: o fundo foi incorporado. Isso deixou de ser raro, e muda duas coisas ao mesmo tempo.

Para o cotista, muda a conta: o que ele recebe não é o último preço da tela, é o que está escrito num documento que pouca gente lê. Para quem estuda FII, muda o resultado: quase todo estudo trata o fim de cada fundo no automático, e o automático erra. Os números de FII que circulam por aí são, em boa parte, os números dos fundos que sobreviveram, com o fim dos outros mal contado.

A ideia: O último preço de um FII que acaba não é o que o cotista recebe. O documento é.

O mecanismo: três jeitos de um FII acabar

1. Incorporação ou fusão. O fundo entrega os imóveis ou os créditos a outro fundo. Em troca, o cotista recebe cotas desse outro fundo, às vezes com um pouco de dinheiro. A proporção é o fator de troca, definido em assembleia e publicado no fato relevante. O valor final depende do preço das cotas novas, não do último preço das antigas.

2. Liquidação. O fundo vende tudo, paga as dívidas e devolve o dinheiro, numa ou em várias parcelas, as amortizações. O cotista recebe o que os ativos valeram na venda, que pode ser muito diferente do último preço e do último laudo.

3. Troca de código. O fundo muda de nome ou de gestor e passa a negociar com outro código. É o mesmo fundo, com o mesmo patrimônio; só a etiqueta mudou. Para o cotista, nada acontece. Para um estudo descuidado, parece que um fundo morreu e outro nasceu.

Tudo isso é comunicado no FNET, o sistema da B3 em que os fundos publicam fatos relevantes, atas de assembleia e avisos aos cotistas.

Quantos acabaram

Antes de continuar: Dos 578 FIIs que já tiveram cota negociada na B3, quantos tinham sido encerrados até setembro de 2026?

a) Uns 20: FII é para sempre · b) Uns 60 · c) Uns 180

Resposta: Uns 180. 177. E 109 deles saíram de 2023 a setembro de 2026: 22 em 2023, 33 em 2024, 33 em 2025 e 21 até setembro de 2026. Até 2022, no máximo 15 por ano.

177 FIIs encerrados, dos 578 que já negociaram na B3 (até set/2026) · 109 saídas só de 2023 a set/2026, em anos de juro alto · 77 saídas de fundos que já tinham sido líquidos, lidas uma a uma no documento

Foi uma onda de incorporações, fusões e liquidações, em anos de juro alto e cotas descontadas, quando juntar fundos pequenos em fundos maiores ganhou força. Das 77 saídas de fundos que em algum momento estiveram entre os líquidos, a leitura dos documentos achou 34 incorporações, 13 liquidações em dinheiro, 27 trocas de código e 3 casos em que o documento não trazia valor.

O que o cotista recebeu de fato

O valor de saída de cada fundo foi calculado assim: cotas recebidas vezes o preço do fundo destino no primeiro pregão depois da saída, mais o dinheiro, mais o último rendimento.

Saída	Último preço	Recebido por cota	Diferença
IRDM11 → IRIM11 (out/2025)	R$ 58,50	R$ 68,21	+17%
HGFF11 → RVBI11 (ago/2025)	R$ 62,38	R$ 70,30	+13%
RBRF11 → RBRX11 (out/2025)	R$ 6,65	R$ 7,27	+9%
BCFF11 → BTHF11 (out/2024)	R$ 7,35	R$ 7,43	+1%
CPFF11 → CPTS11 (mar/2025)	R$ 69,90	R$ 59,68	−15%
VIFI11 → VCRI11 (jan/2025)	R$ 7,53	R$ 5,82	−23%

Valores do FNET registrados na base própria do Quantor. No CPFF11 e no VIFI11, havia uma opção de migrar para outro fundo; a tabela mostra quem não optou. Exemplos históricos, não recomendação.

Antes de continuar: Nas 34 incorporações lidas no documento, como o valor recebido se comparou ao último patrimônio declarado (o VP) do fundo que acabou?

a) Ficou bem abaixo, uns 70% do VP · b) Ficou praticamente igual ao VP · c) Ficou bem acima, uns 130% do VP

Resposta: Ficou praticamente igual ao VP. A mediana foi de 99% do último VP, nos 24 casos com patrimônio informado. O último preço estava, na mediana, a 0,95 do VP: na incorporação, o desconto fechou.

O resultado conversa com a aula 3. Na mediana das 34 incorporações, o cotista recebeu 5% a mais que o último preço. Em 17 delas, mais de 5% acima; em 15, entre 5% abaixo e 5% acima; em só 2, mais de 5% abaixo. Quando um fundo é absorvido, o laudo vira preço, e o desconto que o mercado não fechava fecha por decisão de assembleia. Isso não transforma P/VP baixo em estratégia: ninguém sabe de antemão qual fundo será incorporado, e os casos de −15% e −23% mostram que o destino também pode estar caro.

Nas liquidações, a distância pode ser bem maior, nos dois sentidos. O DMAC11 teve último preço de R$ 13,00 e devolveu R$ 4,89 por cota. E hoje vários dos fundos que acabaram já não têm página nos principais sites de FII. Quem pesquisar depois não acha o fim da história.