O imposto não é o vilão

O argumento de venda

"FII é isento de imposto. O CDI paga 15%. Só isso já coloca o FII na frente." É um dos argumentos mais repetidos a favor dos fundos imobiliários. E ele tem uma parte verdadeira: para a pessoa física, o rendimento mensal de um FII é isento.

Mas o argumento pula duas perguntas. Quanto o imposto custa de verdade, em pontos por ano? E o FII rendeu mais que o CDI antes do imposto? Esta aula responde as duas.

As regras, do zero

Rendimento de FII: isento de imposto de renda para a pessoa física. Desde que o fundo tenha pelo menos 100 cotistas e cotas negociadas em bolsa, e que você tenha menos de 10% das cotas. Vale conferir essas condições no fundo que você tem.

Ganho de capital em FII: se você vende a cota por mais do que pagou, paga 20% sobre o lucro. Paga por conta própria, no mês seguinte, com o DARF (a guia de imposto da Receita). Prejuízo com FII só pode ser abatido de lucro com FII.

CDI: num CDB ou no Tesouro Selic, o imposto cai com o tempo e chega a 15% depois de dois anos, cobrado no resgate. Um fundo DI que cobra "come-cotas" a cada semestre rende um pouco menos que isso.

O que testamos

Fizemos um backtest (simular como uma regra teria se saído no passado, com os dados de cada época). Em todas as 120 carteiras do pesquisa de FIIs do Quantor, de janeiro de 2017 a setembro de 2026, calculamos o retorno antes e depois do imposto. No FII, 20% sobre cada ganho na venda, com prejuízos compensados entre FIIs. No CDI, 15% no resgate final. A diferença entre os dois números é o custo real do imposto, em pontos por ano.

O resultado

Olhe a distância entre o círculo vazio (retorno antes do imposto) e o cheio (depois). O CDI é quem mais perde; comprar e segurar quase não perde nada.

• CDI: de 9,2% para 8,2% ao ano. O imposto levou 1,0 ponto por ano.
• Os 10 FIIs mais líquidos: de 8,5% para 7,8%. 0,7 ponto.
• Todos os FIIs líquidos: de 7,8% para 7,4%. 0,4 ponto.
• Os 10 maiores DY (os que mais pagaram em relação ao preço): de 6,2% para 5,6%. 0,6 ponto.
• Comprar a carteira do IFIX e segurar: de 7,8% para 7,8%. 0,06 ponto. O IFIX é o índice oficial de FIIs da B3.

Olhe onde se concentram as carteiras de FII: o imposto custou de 0,2 a 0,6 ponto por ano na maioria delas. No CDI, custou 1,0.

Na maior parte das 120 carteiras, o imposto custou entre 0,2 e 0,6 ponto por ano. A mediana (o valor do meio) foi de 0,5. A que mais pagou chegou a 0,8. Quem gira mais (troca mais a carteira) vende mais com lucro e paga mais. Quem segura quase não paga.

Os FIIs de papel pagaram ainda menos imposto que os de tijolo: cerca de 0,2 contra 0,5 ponto por ano. Papel é o FII que empresta ao setor imobiliário; tijolo é o dono de imóveis. Como a cota de papel sobe pouco, sobra pouco ganho de capital para tributar.

O que quase ninguém sabe. O imposto encurta a distância entre o FII e o CDI, não aumenta. Antes do imposto, todos os FIIs líquidos perderam do CDI por 1,4 ponto ao ano (7,8% contra 9,2%). Depois do imposto, por 0,8 ponto (7,4% contra 8,2%). Como o CDI paga mais imposto, a vantagem tributária do FII existe e é real. Ela só não foi suficiente. O problema do FII foi render menos, antes de qualquer imposto.