A Selic e os FIIs

A regra que todo mundo conhece

Pergunte a qualquer investidor de FII o que fazer quando os juros mudam. A resposta vem pronta: Selic caindo, compre tijolo; Selic subindo, vá para o papel. Faz sentido. Juro alto deixa a renda fixa mais atraente e derruba o valor dos imóveis. Os fundos de papel, com créditos atrelados ao CDI, passam a pagar mais. Juro caindo faz o contrário.

A direção da regra está certa. O problema, como vamos ver, é o momento.

Três fases dos juros

A Selic é a taxa básica de juros, definida pelo Banco Central a cada seis ou sete semanas. O CDI anda colado nela.

Para o teste, classificamos cada mês pela direção da Selic nos três meses anteriores. É uma informação que qualquer investidor já tinha no início do mês:

• Subindo: a Selic foi elevada nos últimos três meses.
• Caindo: a Selic foi cortada nos últimos três meses.
• Estável: a Selic não mudou nos últimos três meses.

De janeiro de 2017 a setembro de 2026 foram 32 meses subindo, 51 caindo e 34 estáveis.

O que testamos

Fizemos um backtest (simular como uma regra teria se saído no passado, com os dados de cada época). Para cada segmento (tijolo, papel, fundo de fundos), calculamos o retorno total de todos os FIIs líquidos daquele segmento. Líquidos são os que negociam bastante dinheiro por dia. Usamos pesos iguais (a mesma quantia em cada fundo) e separamos os meses por fase dos juros. Comparamos com o CDI dos mesmos meses. E testamos a regra de rotação: ficar no tijolo com a Selic caindo e no papel com a Selic subindo.

O resultado

Olhe a linha tracejada, o CDI dos mesmos meses. Com os juros subindo ou caindo, todos os segmentos ficaram abaixo dela. Com os juros parados, todos ficaram muito acima.

Selic subindo: nenhum segmento bateu o CDI. Papel fez 6,1% ao ano, tijolo 3,3%, fundo de fundos −1,0%, contra 10,6% do CDI. A primeira metade da regra tem fundamento: o papel é quem apanha menos. Mas a conclusão certa não é "subindo, vá para o papel". É "subindo, o CDI ganha de todos".

Selic caindo: o tijolo, que deveria brilhar, fez 3,5% ao ano. O CDI fez 8,3%. O papel fez 5,2%.

Selic estável: aqui estava o dinheiro. Tijolo 17,6%, papel 16,8%, fundo de fundos 19,5%, contra 9,3% do CDI.

A rotação tijolo × papel pela Selic rendeu 6,9% ao ano depois do IR. Ficou abaixo do CDI líquido (o CDI depois do imposto de 15%), que fez 8,2%.

O que quase ninguém sabe. Nos 51 meses de Selic caindo desde 2017, o tijolo não ganhou do CDI. Os ganhos grandes vieram nos meses de juros estáveis logo depois dos ciclos de corte, como em 2018–2019 e em 2023. O mercado de FII compra a queda de juros antes de ela acontecer. Quando o corte já está nas manchetes há três meses, o tijolo já subiu. Quem espera o Banco Central cortar para comprar tijolo paga o preço de quem chegou antes.