Casa própria: Clason contra Kiyosaki, e o juro decide

Em 1 minuto

• Clason manda ter a casa própria; Kiyosaki diz que ela é passivo. Os dados do Brasil dão razão a cada um em uma parte.
• Só no preço, o imóvel perdeu do CDI de 2006 a 2026 (fator 5,10 contra 6,92); contando o aluguel que o dono deixa de pagar, a casa à vista ganhou.
• Financiada à taxa de agosto de 2026, 14,24% ao ano, a casa de R$ 500 mil paga quase o dobro do aluguel só em juros no primeiro ano.

Ao fim desta aula você vai saber

• Separar as três partes da conta: preço, aluguel e juro
• Comparar a parcela de um financiamento com o aluguel do mesmo imóvel
• Usar o simulador para achar o ano em que comprar e alugar se cruzam

A tese: a casa não é ativo nem passivo, é uma taxa de juro

A discussão sobre a casa própria costuma ser uma briga de frases. De um lado, O Homem Mais Rico da Babilônia, de George S. Clason (1926), cuja quinta cura para a bolsa magra é ter a própria casa: quem mora no que é seu deixa de entregar parte da renda a um senhorio e transforma o aluguel em patrimônio. Do outro, Pai Rico, Pai Pobre, de Robert T. Kiyosaki (1997), que tirou a casa da lista de ativos: ela não põe dinheiro no bolso, tira, com prestação, imposto e manutenção.

Os dois estão certos, cada um numa parte da conta. A casa tem três números, e a briga acontece porque cada lado olha só um. O preço diz quanto o imóvel valoriza. O aluguel diz quanto o dono deixa de pagar. O juro diz quanto custa o dinheiro que comprou a casa. No Brasil, o terceiro número costuma decidir.

O mecanismo: três forças na mesma conta

1. O preço sozinho compete com o CDI. Um imóvel parado, sem contar aluguel, é uma aposta na valorização. Para valer a pena, precisa subir mais que o dinheiro aplicado no CDI teria subido. É a parte que Kiyosaki olha.

2. O aluguel economizado é um rendimento escondido. Quem mora no próprio imóvel recebe, todo mês, o aluguel que não paga. Não aparece em extrato nenhum, mas é dinheiro que fica no bolso. É a parte que Clason olha.

3. O juro do financiamento come os dois. Quem compra financiado paga juro sobre o dinheiro emprestado. Se esse juro é maior que a valorização mais o aluguel economizado, a casa é passivo no sentido exato de Kiyosaki, por mais que a escritura esteja no seu nome.

A primeira parte: o preço, de 2006 a 2026

O Banco Central publica o IVG-R, o índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados. Ele acompanha o valor de avaliação dos imóveis que os bancos aceitam como garantia nos financiamentos, todo mês, desde 2001. Não é o preço de venda de um imóvel específico, mas é a série oficial mais longa de valor de imóvel no país.

Antes de continuar: De agosto de 2006 a agosto de 2026, o CDI multiplicou o dinheiro por 6,92 e a inflação, por 2,96. Por quanto o IVG-R multiplicou o valor dos imóveis?

a) Por cerca de 3, só acompanhando a inflação · b) Por cerca de 5 · c) Por cerca de 9, bem mais que o CDI

Resposta: Por cerca de 5. Por 5,10: de 156,21 para 796,75. O imóvel ganhou da inflação, 2,8% ao ano acima dela, mas perdeu do CDI, que rendeu 4,3% ao ano acima dela.

Agosto de 2006 → agosto de 2026	Fator em 20 anos	Ao ano
IPCA (inflação)	2,96	5,6%
IVG-R (valor dos imóveis)	5,10	8,5%
Ibovespa	4,90	8,3%
CDI (bruto)	6,92	10,2%

Só no preço, Kiyosaki leva o primeiro ponto: a casa perdeu do CDI por 20 anos. E não foi uma linha reta. Descontada a inflação, o valor medido pelo IVG-R estava em agosto de 2026 24% abaixo do de agosto de 2014. Quem comprou no topo daquela época ainda não tinha recuperado o poder de compra doze anos depois.

A segunda parte: o aluguel que o dono não paga

Agora a conta de Clason. Imagine que, em agosto de 2006, alguém comprou à vista um imóvel e foi morar nele. Todo mês, deixou de pagar um aluguel. Se tivesse aplicado esse aluguel economizado no CDI, quanto teria juntado?

O dado de aluguel mais citado do país é a rentabilidade do aluguel do índice FipeZAP: o aluguel anual dividido pelo preço de venda. Em setembro de 2026, estava em 6,13% ao ano na média nacional, segundo o FipeZAP. Não há série histórica dele na nossa base, então fizemos a conta para várias hipóteses de aluguel líquido (já descontados custos que ficam com o dono, como manutenção), sempre aplicado no CDI mês a mês:

Antes de continuar: Quanto o aluguel economizado precisaria render por ano, em proporção do valor do imóvel, para a casa comprada à vista em 2006 empatar com o CDI em 2026?

a) Cerca de 1% ao ano · b) Cerca de 4% ao ano · c) Cerca de 8% ao ano

Resposta: Cerca de 1% ao ano. 1,1% ao ano basta. Os 6,13% brutos de hoje do FipeZAP estão muito acima disso: com o aluguel na conta, a casa à vista ganhou do CDI.

R$ 300 mil em agosto de 2006 → agosto de 2026	Valor final
No CDI, bruto	R$ 2.074.490
No imóvel, só o preço (IVG-R)	R$ 1.530.152
No imóvel, mais aluguel economizado de 4% ao ano, aplicado no CDI	R$ 1.530.152 + R$ 1.937.235 = R$ 3.467.387

Com o aluguel na conta, Clason empata o jogo e vira: a casa comprada à vista superou o CDI com folga, mesmo numa hipótese de aluguel bem abaixo da de hoje.

A ideia: Comprada à vista, a casa em que você mora rende o aluguel que você deixa de pagar. Financiada, ela só rende se esse aluguel for maior que o juro.