FII não é renda fixa com yield melhor

A ideia: renda mensal não é renda fixa

Um fundo imobiliário (FII) junta o dinheiro de muitos cotistas para comprar imóveis (galpões, lajes de escritório, shoppings) ou títulos de crédito ligados a imóveis. Os aluguéis ou os juros recebidos, menos as despesas, são distribuídos aos cotistas, geralmente todo mês. A lei obriga o fundo a distribuir pelo menos 95% do resultado do semestre.

O depósito mensal dá a sensação de um título que paga cupom. Não é. O fundo distribui o que recebeu. Se um inquilino sai ou um devedor atrasa, a distribuição cai. E a cota, o preço que você paga na bolsa, sobe e desce todo dia.

Quem compra FII olhando só o rendimento repete com imóvel o erro que já cometeu com ação: tratar pagamento passado como promessa futura.

De onde vem o rendimento

Cada imóvel cheio manda o seu aluguel para o canal comum; o vazio não manda nada, e o fluxo afina.

1. Aluguel ou juros, menos vacância. A vacância é o espaço vazio. Um fundo com doze galpões e um deles vazio recebe menos, e distribui menos. Pior que o vazio de hoje é o contrato que vence no ano que vem sem renovação.

2. Fundos de tijolo e de papel. Os de tijolo são donos de imóveis: risco de ocupação, lento e visível. Os de papel compram títulos de dívida imobiliária (os CRIs), muitos corrigidos pelo CDI: com juro alto, distribuem muito enquanto os devedores pagam. Quando um devedor atrasa, o fundo marca a perda e a distribuição cai, sem metro quadrado para olhar.

3. O juro da economia. Um contrato de aluguel de dez anos é um fluxo longo. Quando o juro longo sobe, esse fluxo vale menos hoje, mesmo com o inquilino pagando em dia. A cota do FII reage ao juro de prazo longo, não à Selic do dia.

O P/VP: o que o mercado acha do laudo

O P/VP é o preço da cota dividido pelo valor patrimonial por cota, o valor dos imóveis ou créditos segundo a avaliação do próprio fundo. Abaixo de 1, o mercado paga menos do que o laudo diz que o patrimônio vale.

Os quatro primeiros são fundos grandes, com P/VP entre 0,89 e 0,98. O último paga "68%" e negocia a menos de um quinto do patrimônio.

Um P/VP perto de 0,90 num fundo de tijolo grande, como o HGLG11 (galpões, rendimento de 9,0% e P/VP de 0,89), costuma refletir o juro alto: o mercado exige mais retorno do imóvel porque o título público paga muito. Um P/VP muito baixo é outra coisa: o mercado discorda do laudo, ou espera perdas.

O CACR11 mostrava rendimento de 68% com P/VP de 0,17. Nenhum imóvel rende 68% ao ano. É um fundo de crédito cuja cota derreteu; boa parte do que ele distribui é o próprio capital do cotista voltando, enquanto o patrimônio encolhe. É a versão FII do yield de 43% da aula 5.