FII: o rendimento é isento, a venda não

A ideia

A frase "FII é isento" circula há anos e está certa só pela metade. Isento é o rendimento mensal que o fundo distribui. A venda da cota com lucro paga 20% sobre o ganho, desde o primeiro real.

Um fundo imobiliário (FII) é um fundo que junta o dinheiro de muitos cotistas para ter imóveis, como galpões, lajes e shoppings, ou títulos ligados a imóveis. Ele recebe aluguéis ou juros e distribui a maior parte ao cotista, em geral todo mês. É esse depósito mensal que chega sem imposto na pessoa física.

Na saída, a lógica inverte. A ação tem a isenção de R$ 20 mil em vendas no mês e alíquota de 15%. O FII não tem isenção nenhuma na venda e paga 20%, a mesma alíquota do day trade.

As duas regras, no mesmo papel

À esquerda, as condições para o rendimento ser isento e o exemplo em reais. À direita, a conta da venda.

O rendimento. Para ser isento na pessoa física, quatro condições valem ao mesmo tempo: o fundo tem pelo menos 100 cotistas; as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado; você tem menos de 10% das cotas (e não tem direito a mais de 10% dos rendimentos); e você e pessoas ligadas a você, juntas, têm menos de 30%. O mínimo era de 50 cotistas até a Lei 14.754/2023, que o elevou para 100 e criou o limite de 30%. Nos FIIs grandes e líquidos da B3 essas condições costumam estar cumpridas com folga, mas vale conferir no informe do fundo.

A venda. Faça a conta de um exemplo. Você comprou 300 cotas a R$ 155 (R$ 46.500) e o fundo pagou R$ 1,25 por cota ao mês: R$ 375 por mês, R$ 4.500 no ano, sem imposto. Depois vendeu as 300 cotas a R$ 172 (R$ 51.600). Ganho: R$ 5.100. Imposto: 20%, R$ 1.020, em DARF código 6015 até o último dia útil do mês seguinte. No FII não há piso: uma única venda já paga.

Esses R$ 1.020 equivalem a 2,7 meses de rendimento (1.020 ÷ 375). É uma boa régua: antes de vender uma cota com lucro, pergunte quantos meses de renda o imposto vai levar.

O prejuízo na venda de cota de FII também é crédito, sem prazo, mas só abate ganho futuro na venda de cotas de FII (aula 3).

Compare na mesma moeda

A pergunta que todo investidor de FII faz: vale a pena, se a renda fixa paga mais? A resposta depende de comparar líquido com líquido.

O CDI paga imposto pela tabela regressiva: quanto mais tempo o dinheiro fica, menor a alíquota. O rendimento do FII não paga.

Com a Selic em 13,75% em setembro de 2026, um investimento que rende o CDI (que anda muito perto da Selic) paga imposto de 22,5% até 180 dias, caindo até 15% acima de 720 dias. Os 13,75% brutos viram de 10,66% a 11,69% líquidos. O FII do exemplo, a 9,68% isento, fica atrás, mas por cerca de 2 pontos, não pelos 4 que a comparação bruta sugere.

Tem ainda uma perna que a planilha do CDI não tem: aluguel costuma ser reajustado pela inflação (IPCA ou IGP-M) uma vez por ano. Com o IPCA de 4,22% em 12 meses até agosto de 2026, o rendimento de um fundo de imóveis pode crescer com o tempo; o de um CDB prefixado, não. Em troca, o FII tem riscos que o CDB não tem: vacância, inadimplência do inquilino, queda do preço da cota.